店铺分租需要注意以下几点：
产权调查
确认房屋的用途和土地用途，确保房屋类型为商业用房且土地用途为非住宅性质，以符合商业使用的要求。
核实房屋权利人，确保与房屋权利人或其他权利人签署租赁合同。
检查房屋是否已有租赁登记信息，避免因存在租赁登记信息而无法办理新租赁合同的登记手续。
合同条款
明确租金调整幅度和条件，将每年租金调整幅度事先约定于合同当中。
确定商铺整修期是否免租及费用负担，租约到期后店面是否恢复原状，并保存相关证据。
明确合同终止后装修物的归属原则。
确认租赁合同期限与转租权，明确承租优先权，包括合同期满后承租优先权期限及租金价格与第三人出价租金差额在10%均属同等条件。
登记备案
租赁合同签订后，应到当地房地产管理部门办理登记备案手续。
税费与费用
明确其他各项费用的承担方，如房屋租赁税金、物业管理费、修缮费用等。
确定租赁保证金金额及相关税费承担。
装修与改建
如商铺需经装修后方可使用，需明确装修的范围及是否允许承租人转租他人。
承租人应保存好相关证据，如出租人同意装修的证据、租金收据、经营数据等。
续租与退租
确认租约到期后如继续承租，要提前多久告知房东。
明确合同终止后装修物的归属原则及费用承担。
法律风险
确保房屋产权完整，不存在抵押或其他影响租赁的风险。
确认房屋在租赁期内是否存在拆迁风险或其他重大市政改造影响正常营业的情况。
通过以上几点注意事项，可以有效降低店铺分租的风险，确保租赁合同的合法性和有效性，保障双方的权益。建议在签订分租合同前，双方应充分沟通，明确各项条款，并在必要时咨询专业律师。