返租协议是指 房地产开发商在销售商品房时与购房者签订的一种特殊租赁合同。根据这种协议，开发商在将所售商品房出售给购房者后，会与购房者签订一份承租协议，约定在一定期限内由开发商承租或代为出租该商品房，并以承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报给购房者。

具体操作上，这种协议通常有以下几种形式：

售后返租：

开发商将所售商品房出售给投资者，并与投资者签订承租协议，投资者通过租金获得回报，同时租金可以冲抵部分购房款。

购房返租：

购房者将所购房屋租赁给房东（或租赁公司、房产管理公司），并获得一定的租金收入。

需要注意的是，未竣工的商品房禁止售后包租，已竣工的商品房在未作法律限制的情况下可以采用这种方式。此外，返租协议需要遵守相关法律法规，如《商品房销售管理办法》等，确保合法合规。

返租协议对购房者和投资者都有一定的吸引力，购房者可以通过这种方式获得稳定的租金收入，而投资者则可以通过租金回报获得投资回报。然而，返租协议也存在一定的风险，如开发商可能无法按时支付租金，或者商铺经营不善导致投资者收益受损等，因此在签订返租协议时应谨慎评估相关风险。