房产评估通常依据以下方面：

房产本身条件

房屋结构、面积、装修等物理特征；

房龄、类型、楼层、地板、方向、装饰等。

周边配套设施

交通、教育、医疗等社区便利设施；

购物、餐饮等生活服务设施。

市场交易行情

同类房产的交易价格、成交时间等市场数据；

地区房地产市场价格趋势。

房产地理位置

城市中心、郊区等地理位置对房价的影响；

景观、自然环境等。

政策法规

限购、限贷等政策对房产市场的影响；

相关房地产法律、法规，如《资产评估法》、《城市房地产管理法》等。

其他因素

房屋的历史、文化价值等；

房屋的预计未来收益，如租金收入或潜在开发价值。

房产评估是一个综合考量过程，涉及房产本身特性、周边环境、市场状况以及法律法规等多个方面，以确定房产的市场价值或评估价格